基本案情

甲租了一套房子，与房东乙签订了为期2年的书面租赁合同，并办理了租赁备案登记。租住半年后，房东乙未告知甲就将房屋出售给丙，并办理了过户手续。新房东丙以房屋已归我所有为由，要求甲在1个月内搬离。甲认为租赁合同尚未到期，拒绝搬出。双方因此产生纠纷。那么，房屋买卖后原租赁合同是否仍然有效？租客是否必须搬离？

答：原租赁合同继续有效，甲有权居住至合同期满。

法条链接

《民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《民法典》第七百二十六条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

普法讲堂

依据《民法典》有关规定，本案中乙虽然将房子卖给了丙，但甲仍然可以继续租住至租赁期限届满，即“买卖不破租赁”，甲有权要求新房东丙继续履行原租赁合同，租金、租期等条款保持不变，新房东丙不得单方面提高租金或缩短租期。在租赁房屋时，租客应签订书面合同并及时备案，房东出售房屋时应当如实告知租赁情况，新房东购房时务必核实租赁状况，避免不必要的纠纷。如遇争议，可向当地居委会、街道办或法院寻求帮助。

初审：张立蕴

复审：韩铁英

终审：曹梦南