【案情回顾】

2021年5月31日，王某与李某、崔某夫妇签订房屋买卖合同，约定以86万元的价格购买李某、崔某共同所有的一套房产。同年7月初，双方完成房屋过户登记手续，王某取得不动产登记证书。

2021年10月初，王某听闻崔某前妻马某于10年前在涉案房屋内自杀身亡。“我买到的是‘凶宅’，今后怎么能安心住下去？李某、崔某夫妇隐瞒该事实，构成欺诈。”王某向法院提起民事诉讼，请求撤销与李某、崔某夫妇的房屋买卖合同，退还所支付的全部购房款86万元，并将房屋重新过户到买卖前的李某名下。

李某、崔某夫妇辩称，王某所诉基本事实属实，但不构成欺诈。

法院查明，2009年2月24日，崔某购买涉案房屋。2009年10月22日，崔某与马某登记结婚，2010年5月28日，马某在该房屋内自杀（煤气中毒）。崔某与李某登记结婚后，于2018年10月17日将该房屋变更登记在李某名下。崔某、李某共同将涉案房屋出售给王某时，未将涉案房屋中发生过人员自杀的事实告知王某。

【法官释法】

法院审理认为，当事人在订立合同过程中，应当遵循诚实信用原则，如实披露与订立合同有关的重要信息。择善而居，趋利避害，是一种朴素的传统风俗。房屋中曾发生过非正常死亡的事件，虽然并不影响房屋的实际使用价值，但对于普通群众而言，该情形却会对居住人的心理产生重大影响，足以对其作出是否购买房屋的真实意思造成影响。因此，出卖方负有向购房人如实披露、告知的义务。

本案中，被告李某、崔某未如实告知马某在涉案房屋内自杀的事实，使原告王某在违背真实意思的情况下签订并履行了房屋买卖合同，构成欺诈，原告要求撤销房屋买卖合同并要求返还购房款86万元、协助过户的主张，法院予以支持。

法官解释说，在传统民间文化中，“凶宅”属物之瑕疵，会影响房屋的交换价值，公众对于“凶宅”的避讳心理属于公序良俗的范围，故依据诚实信用原则及对传统风俗的尊重，出卖方对该信息故意隐瞒的，则构成法律意义上的“不作为方式”的欺诈，双方合同应当予以撤销。

法律上没有“凶宅”的定义，自然也没有将该信息列为必须披露的信息项目。一般来讲，“凶宅”是指曾发生过凶杀、自杀、意外等非自然原因死亡事件的房屋，但老人自然死亡、正常病亡等不包含在内。法官解释说，随着经济社会的发展，二手房因具有价格实惠、地理位置优越、交通便利等特点，且交易成功后可以直接入住，市场持续处于火热之中，但由于二手房交易涉及多个环节，隐含各种交易风险，有的购房者买到“凶宅”后，在精神上承担着巨大的压力。

买卖二手房时，购买方可向房屋中介、出售方询问有无非正常死亡等相关情况，出售方应遵循诚实信用原则，把房屋曾发生的诸如非正常死亡等影响个人购房的重要信息主动告知，避免可能出现的法律风险。法官建议，买家在购买二手房时，可在合同中明确买卖条件，比如要求卖方保证所出售房屋中未曾发生过非正常死亡等可能导致买家心理不安的情况。这样的约定，既可以督促卖方如实披露房屋信息，也可以让买家在发生纠纷寻求法律救助时有据可依。

不少二手房买卖都是通过房屋中介成交的，买家除要求房屋中介按照行业规章制度的规定，如实告知物业的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况外，还可要求对所售房屋是否出现过非正常死亡等情况进行告知，并在合同中进行约定。