【案情回顾】

2000年3月，老何与老李签订了《房屋产权转让协定书》，协议约定，老何将自己的房屋和宅基地使用权转让给老李，老李一次性交款35000元后，即可搬入居住。2020年11月，老何认为该房屋宅基地为自己所有，且属于农村宅基地房屋，依法不得进行交易，老李应当立即返还房屋。老李不同意，老何将老李诉诸法院。老何诉称，双方签订了《房屋产权转让协定书》，其将农村房屋转让给老李，但该房屋宅基地批复人为自己及家人，且属于农村宅基地房屋，依法不得进行交易。老李系外地户籍，不是本村集体成员，根据法律规定，该协议之间的房屋买卖合同无效。请求法院判令双方签订的《房屋产权转让协定书》无效，老李返还房屋。

老李辩称，不同意老何的诉讼请求。双方签订的《房屋产权转让协定书》系双方真实意思表示，且老何已将所有的证件交付给了自己，自己及家人也一直住在该房屋内，且已对房屋进行了装修。

双方争议焦点在于村民和本村以外的人签订了农村房屋买卖合同，该买卖合同是否有效？

双方争执不下，遂起诉至法院。

【法官释法】

法院审理后认为，该房屋属于农村宅基地房屋，宅基地使用权依法属于农村农民集体所有。

案件中，因老李为外地户籍农民，并非该集体组织成员，双方约定买卖宅基地房屋违反法律强制性规定，故双方签订的《房屋产权转让协定书》应属无效。

新修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第六款规定，“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”，鼓励村民有效地、灵活地利用闲置的宅基地、住宅，但并非完全取消利用门槛，也是存在一定的限制条件。

2019年9月，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》第五条“鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置”，规定：

在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。各地可探索通过制定宅基地转让示范合同等方式，引导规范转让行为。转让合同生效后，应及时办理宅基地使用权变更手续。对进城落户的农村村民，各地可以多渠道筹集资金，探索通过多种方式鼓励其自愿有偿退出宅基地。可以看出，本村的宅基地只能向本集体经济组织内部成员转让。

因此，若一方非本集体经济组织成员之间，双方签订转让农村宅基地及房屋的合同，应为无效。

双方签订农村宅基地房屋买卖合同，一方为农村村民集体组织成员，另一方非该集体组织成员，合同应属无效。