近日，德惠市人民法院依法适用简易程序，公开开庭了审理一起房屋买卖合同纠纷案。

【案情简介】

2019年8月29日，潘某林与谷某惠签订《房屋买卖协议书》，谷某惠购买潘某林的位于德惠市某小区房屋，房屋总价款12万元，谷某惠于当日交了1万元定金。2019年9月3日，将剩余11万元一次性付清，潘某林出具了收据并将房屋交付给谷某惠，潘某林也依约定将房票子过户到谷某惠名下。交付房屋后，谷某惠一直未装修。

《房屋买卖协议书》第四条约定：“此协议签订后，如甲方违约需支付给乙方订金双倍的违约金，如乙方违约，甲方无须返还订金。”第六条约定：“甲方应当保证该楼房权属无任何争议，无任何经济纠纷，无任何抵押担保等，否则甲方承担一切后果责任。”

2023年5月16日，谷某惠到案涉房屋时，发现门上贴着债务逾期未还通知书。谷某惠按通知书电话打过去，对方是银行工作人员，被告知案涉楼房在2016年5月已经被案外人张某春抵押贷款16万元，还差12.2万元未还。

为了维护自身合法权益，谷某惠遂将潘某林诉至德惠法院，请求解除合同、返还购房款及给付违约金。

【裁判结果】

法院经审理认为，关于应否解除《房屋买卖协议书》的问题：谷某惠和潘某林签订的《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该《房屋买卖协议书》合法有效。但根据有关法律规定，本案涉案房屋因已被案外人在银行办理抵押贷款，《房屋买卖协议书》的目的已经不能实现，因此谷某惠请求解除双方签订的《房屋买卖协议书》，潘某林同意解除，本院予以支持。

关于应否给付违约金的问题：潘某林未能保证涉案房屋权属无任何争议、无任何抵押担保，属于违约，应承担违约责任，故谷某惠要求给付1万元违约金的请求，应予支持。

综上，遂依照有关法律规定，作出如下判决：一、解除谷某惠与潘某林签订的《房屋买卖协议书》；二、潘某林于判决生效后三日内返还谷某惠购房款12万元；三、潘某林于判决生效后三日内给付谷某惠违约金1万元。